שנת 2025 מתאפיינת כשנת התעוררות עבור שוק המשכנתאות בישראל. לאחר תקופה של אי-ודאות, ניכרת חזרה של הציבור לשוק הדיור, שבאה לידי ביטוי בפעילות ערה ועלייה משמעותית בהיקפי האשראי.
נתונים עדכניים חושפים תמונה מורכבת: מצד אחד, ביקושים גוברים המעידים על אמון מחודש בשוק, ומצד שני, מגמות המצביעות על עלייה ברמת הסיכון שנוטלים על עצמם משקי הבית.
סביבת הריבית, שהתייצבה ואף החלה לרדת במתינות במהלך השנה, מהווה גורם מפתח המשפיע ישירות על החלטות הלווים ועל מבנה תיק האשראי הכללי בישראל.
המידע הובא וסוכם על ידי צוות המומחים של 'לביא קפיטל' – המומחים במגוון פתרונות פיננסים:
היקפי אשראי וביקושים גוברים
המספרים מספרים סיפור של שוק "חם". בחודש ספטמבר 2025 לבדו, הציבור נטל משכנתאות חדשות בסך 8.53 מיליארד שקל. נתון זה לא רק מהווה עלייה קלה של 2% מהחודש הקודם, אלא מייצג זינוק שנתי דרמטי של 55.4% בהשוואה לספטמבר אשתקד. צמיחה כה חדה מעידה על התאוששות משמעותית ועל כך שרוכשים רבים ש"ישבו על הגדר" בשנה שעברה, חזרו לשוק במלוא הכוח.
מגמה זו באה לידי ביטוי גם בנתונים המצטברים: מתחילת השנה, סך ההלוואות המגובות בנדל"ן חצה את רף 64 מיליארד השקלים, עלייה של 16.39% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במקביל, גם סכום המשכנתא הממוצע טיפס ועמד באפריל על 1.03 מיליון שקל, אבן דרך המעידה על המחויבות הפיננסית העצומה שמשקי בית נוטלים על עצמם כדי לרכוש דירה בישראל.
העדפה ברורה למסלולים לא צמודים
אחת המגמות המובהקות והחשובות ביותר כיום היא הבחירה של הלווים במסלולי ריבית שאינם צמודים למדד המחירים לצרכן. לא פחות מ-78.5% מכלל ההלוואות נלקחו במסלולים אלו – נתון המהווה שיא של 13 שנה. כמחצית מכלל המשכנתאות בוצעו במסלולים שהם גם לא צמודים וגם בריבית משתנה.
משמעות הדבר היא שלווים רבים מעדיפים "ודאות" לגבי גובה קרן ההלוואה שלהם, ומוכנים לשלם על כך בריבית התחלתית גבוהה יותר. הם חוששים ממצב שבו האינפלציה תעלה ותנפח את יתרת החוב שלהם.
מגמה זו משפיעה גם על משך ההלוואה: תקופת הפירעון הממוצעת במסלול שאינו צמוד ארוכה יותר ועומדת על 23.4 שנים, לעומת 21.2 שנים במסלול הצמוד, ככל הנראה כדי לפצות על הריבית הגבוהה יותר ולשמור על החזר חודשי נסבל.
נטל ההחזרים וסימני סיכון
הצד השני של מטבע הביקושים הגוברים הוא הלחץ הכלכלי על משקי הבית. יחס ההחזר החודשי הממוצע מההכנסה עומד על 29.9% – קרוב מאוד לרף ה-30% שנחשב לגבול העליון המומלץ. באופן מדאיג אף יותר,
כמעט מחצית מהלווים (כ-50%) חוצים את הגבול הזה ומחזירים מדי חודש מעל 30% מהכנסתם עבור המשכנתא, מצב המכניס אותם לקטגוריית סיכון גבוהה יחסית. הלחץ הזה בא לידי ביטוי בנתוני הפיגורים בתשלומים: היקף המשכנתאות הנמצאות בפיגור של מעל 90 יום טיפס ל- 3.59 מיליארד שקל, עלייה של 15.9% מאז ספטמבר הקודם. אף ששיעור הפיגור הכולל (0.59% מהתיק) אינו מהווה שיא שלילי, מגמת העלייה עצמה מהווה נורת אזהרה.
סביבת הריבית והצפי לעתיד
סביבת הריבית בשנת 2025 היא הגורם המרכזי המניע את השוק. לאחר תקופה של העלאות חדות, בנק ישראל שמר לאחרונה על ריבית בסיס של 4.5%, מה שמעמיד את ריבית הפריים על 6%. יציבות זו, יחד עם דפוס של ירידה מתונה בריביות, בעיקר במסלולים המשתנים, מעניקה ללווים ביטחון רב יותר לקחת הלוואות.
הריבית הממוצעת משקפת את העדפות הסיכון של הלווים: במסלול צמוד מדד היא עומדת על 3.3% (יציבה כבר שלושה חודשים) , בעוד שבמסלול לא צמוד מדד היא גבוהה יותר ועומדת על 5% בממוצע. חלק מהבנקים אף החלו להוזיל ריביות באופן יזום במסלולים קבועים ולא צמודים. כעת, כל העיניים נשואות להחלטת הריבית הבאה של בנק ישראל, הצפויה להתקבל בסוף חודש ספטמבר, אשר תיתן את האות להמשך המגמה בשוק.
